Alors que la question de l’encadrement des loyers fait débat dans de nombreuses villes françaises, Marseille semble être un cas d’étude intéressant. Face à la hausse des prix et à la difficulté pour certains locataires de trouver un logement abordable, cette mesure pourrait-elle permettre une meilleure régulation du marché immobilier marseillais ?
La situation actuelle du marché locatif marseillais
Comme dans de nombreuses grandes villes françaises, le marché locatif de Marseille est marqué par une hausse constante des loyers au cours des dernières années. Cette augmentation s’explique notamment par la demande croissante en logements, liée à la croissance démographique et à l’attractivité économique de la ville.
Selon les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), le loyer moyen à Marseille s’élevait en 2019 à 12,4 euros/m², soit une augmentation de 1,6 % par rapport à 2018. Cette hausse est toutefois moins importante que celle observée dans d’autres villes telles que Paris ou Lyon.
L’encadrement des loyers : une mesure déjà mise en place dans certaines villes
L’encadrement des loyers consiste en une limitation légale du montant maximal des loyers pouvant être demandés par les propriétaires lors de la mise en location d’un logement. Cette mesure vise à protéger les locataires contre les hausses excessives de loyers et à favoriser l’accès au logement pour tous.
En France, l’encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR de 2014, mais n’a été mis en place qu’à Paris et Lille en 2016. Toutefois, la mesure a été annulée à Lille en 2017 suite à une décision du tribunal administratif, avant d’être rétablie en février 2020 sur une partie du territoire métropolitain lillois. À Paris, l’encadrement des loyers est toujours en vigueur et concerne environ 80 % des logements locatifs.
Marseille : un contexte favorable à l’encadrement des loyers ?
Si Marseille n’a pas encore mis en place d’encadrement des loyers, plusieurs éléments semblent indiquer que cette mesure pourrait être bénéfique pour la ville. Tout d’abord, la hausse constante des loyers observée ces dernières années démontre que le marché locatif marseillais est soumis à une forte pression.
Ensuite, le taux de logements vacants est relativement élevé à Marseille (environ 11 % selon l’INSEE), ce qui laisse supposer que de nombreux propriétaires préfèrent conserver leurs biens inoccupés plutôt que de les louer à un prix inférieur à celui du marché. L’encadrement des loyers pourrait ainsi inciter ces propriétaires à mettre leur logement en location et contribuer à augmenter l’offre de logements disponibles.
Enfin, la situation sociale de la ville est également à prendre en compte. Avec un taux de pauvreté de 25,2 % en 2016 (contre 14,1 % au niveau national), Marseille est l’une des villes les plus touchées par la précarité en France. L’encadrement des loyers pourrait donc être un levier pour faciliter l’accès au logement des ménages les plus modestes et lutter contre la ségrégation spatiale.
Quels impacts potentiels de l’encadrement des loyers à Marseille ?
L’instauration d’un encadrement des loyers à Marseille pourrait avoir plusieurs effets positifs sur le marché immobilier local. Tout d’abord, cette mesure permettrait de limiter les hausses excessives de loyers et d’améliorer la solvabilité des locataires. Par ailleurs, elle contribuerait à réduire les écarts entre les différentes zones géographiques de la ville et à favoriser une répartition plus équilibrée de l’offre locative.
Toutefois, certains professionnels du secteur immobilier mettent en garde contre les risques potentiels liés à l’encadrement des loyers. Parmi eux figurent notamment une possible baisse de l’investissement locatif et une dégradation du parc immobilier existant, si les propriétaires ne peuvent plus dégager suffisamment de revenus pour entretenir leurs biens. Il convient donc d’étudier attentivement ces éléments avant d’envisager la mise en place d’un encadrement des loyers à Marseille.
« L’encadrement des loyers peut être une solution pour réguler le marché immobilier, mais il ne doit pas être vu comme une panacée. Il est nécessaire de l’accompagner d’autres mesures, telles que la construction de logements sociaux et la rénovation du parc existant », souligne Jean-François Buet, ancien président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).
Face à ces enjeux et défis, l’encadrement des loyers à Marseille suscite un débat animé entre les acteurs du secteur immobilier, les élus locaux et les associations de défense des locataires. Si cette mesure semble pouvoir contribuer à une meilleure régulation du marché locatif marseillais, elle doit être envisagée avec prudence et accompagnée d’autres actions complémentaires pour garantir un accès au logement équitable pour tous.