L’accès au logement est un enjeu majeur pour les personnes en situation de précarité. Pour encourager l’investissement dans ce secteur, différentes mesures de défiscalisation immobilière ont été mises en place, permettant aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant à la lutte contre la précarité et l’exclusion sociale. Cet article propose un tour d’horizon des principaux dispositifs existants et leurs spécificités.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est sans doute le plus connu des dispositifs de défiscalisation immobilière. Il a été mis en place pour encourager l’investissement locatif dans les zones tendues, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l’offre. Le dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter certaines conditions : être neuf ou en état futur d’achèvement, respecter les normes environnementales en vigueur (RT 2012 ou BBC), être situé dans une zone éligible et être loué nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Le dispositif Louer abordable (Cosse)
Mis en place en 2016, le dispositif Louer abordable, également appelé dispositif Cosse, vise à encourager les propriétaires à louer leurs logements à des ménages modestes. En contrepartie, ils bénéficient d’une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs pouvant aller jusqu’à 85%.
Ce dispositif est destiné aux logements situés dans des zones tendues et répondant à des critères de performance énergétique. Le loyer doit être inférieur au plafond déterminé par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et le locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de ressources.
La réduction d’impôt varie en fonction de la zone géographique du logement et du niveau de loyer pratiqué :
- 25% pour un loyer intermédiaire ;
- 50% pour un loyer social ;
- 70% pour un loyer très social ;
- 85% si le logement est confié à une association agréée qui se charge de sous-louer le bien à des personnes en difficulté.
Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux a été créé pour encourager la rénovation et la restauration de bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des quartiers anciens dégradés. Les investisseurs qui réalisent des travaux de rénovation peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.
Les travaux éligibles comprennent notamment la réparation de la toiture, la consolidation des fondations, le ravalement de façade ou encore l’aménagement des espaces intérieurs. Il est important de noter que le projet de rénovation doit être validé par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour être éligible au dispositif Malraux.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie a été lancé en janvier 2019 pour inciter à l’investissement locatif dans l’ancien. Il concerne les logements situés dans des communes éligibles et nécessitant des travaux de rénovation importants. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant total de l’opération (achat + travaux), étalée sur 12 ans.
Les conditions d’éligibilité sont similaires à celles du dispositif Pinel : respect des normes environnementales, plafonds de loyers et de ressources des locataires. Les travaux doivent correspondre à au moins 25% du coût total de l’opération et permettre d’améliorer significativement la performance énergétique du logement.
Bilan et perspectives
Ces différents dispositifs de défiscalisation immobilière ont pour objectif d’encourager l’investissement dans les logements destinés aux personnes en situation de précarité. Ils permettent également de soutenir la rénovation du parc immobilier existant et de favoriser la transition énergétique. Toutefois, ces dispositifs ne peuvent à eux seuls résoudre l’ensemble des problèmes liés au mal-logement et à la précarité. Des mesures complémentaires sont nécessaires pour améliorer l’accès au logement pour tous et lutter contre l’exclusion sociale.