La défiscalisation immobilière est un enjeu majeur pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leurs revenus locatifs et se constituer un patrimoine. Dans cet article, nous nous intéresserons aux dispositifs permettant de bénéficier d’avantages fiscaux lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à la location meublée professionnelle.
Introduction aux dispositifs de défiscalisation immobilière
Les dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place par les pouvoirs publics pour encourager l’investissement dans le secteur du logement et ainsi répondre à la demande croissante. Ils permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux, tels que des réductions d’impôts ou des déductions sur les revenus fonciers, en échange de leur engagement à louer leur bien immobilier selon certaines conditions.
Plusieurs dispositifs existent aujourd’hui, parmi lesquels on peut citer le dispositif Pinel, le dispositif Censi-Bouvard, ou encore le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Chaque dispositif répond à des objectifs spécifiques et présente des avantages et contraintes propres. Il est donc important de bien se renseigner sur chacun d’entre eux avant de se lancer dans un investissement locatif.
Le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut LMP concerne les investisseurs qui souhaitent se lancer dans la location meublée professionnelle. Pour être éligible à ce statut, il faut remplir certaines conditions, notamment tirer plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels et que ces revenus représentent au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Le bien immobilier concerné doit également être loué meublé et équipé.
Les avantages fiscaux liés au statut LMP sont nombreux. Tout d’abord, les revenus locatifs perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de bénéficier d’un régime fiscal particulièrement avantageux. Les charges liées à l’investissement (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) peuvent ainsi être déduites des revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable.
De plus, le statut LMP permet d’échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), puisque les biens loués meublés sont considérés comme des biens professionnels. Enfin, il est possible de bénéficier d’exonérations sur les plus-values immobilières réalisées lors de la cession du bien, sous certaines conditions.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP) au sein d’une résidence de services (étudiante, senior, EHPAD…). Pour être éligible à ce dispositif, il faut s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans.
Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard sont principalement liés à une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient du bien immobilier (dans la limite de 300 000 €), étalée sur 9 ans. Cette réduction vient s’ajouter aux autres avantages fiscaux liés au statut LMNP, tels que l’amortissement du bien et la déduction des charges.
Il est important de noter que le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMP, sous certaines conditions. Ainsi, un investisseur peut bénéficier à la fois de la réduction d’impôt et des avantages liés au régime des BIC.
Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière
Bien que le statut LMP et le dispositif Censi-Bouvard soient les plus couramment utilisés pour la location meublée professionnelle, il existe d’autres dispositifs permettant également de bénéficier d’avantages fiscaux. Parmi eux, on peut citer :
- Le dispositif Pinel, qui concerne l’investissement locatif dans le neuf en location nue et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient du bien immobilier, étalée sur 12 ans.
- Le dispositif Malraux, qui vise à encourager la rénovation et la mise en valeur du patrimoine immobilier ancien. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des dépenses engagées pour les travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
- Le dispositif Cosse, qui concerne la location de logements à des personnes aux revenus modestes et permet de bénéficier d’une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 85% des revenus locatifs perçus.
En conclusion, les dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux et variés. Ils permettent aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité. La location meublée professionnelle offre notamment des avantages intéressants grâce au statut LMP et au dispositif Censi-Bouvard. Il est toutefois essentiel de bien se renseigner sur les conditions d’éligibilité et les contraintes liées à chacun de ces dispositifs avant de se lancer dans un investissement locatif.